Execution Playbook  ·  Confidencial · 2026
Orlando, Florida · $110M CAPEX · 4 Fases

O roteiro do zero
ao campus pleno.

Quatro fases de execução — do conceito sem capital ao valuation de centenas de milhões. Cada fase com preço, prazo, entregáveis e gatilhos claros. Da ideia ao exit, sem atalhos.
4
Fases de
execução
$110M
CAPEX total
faseado
10
Anos · Do conceito
ao exit
~$652M
Valuation (exit)
15× EBITDA
As 4 Fases  ·  02 / 13
O Roteiro Completo

Quatro fases. Cada uma com
preço, prazo e gatilho claro.

FASE 1
$0
Conceito + Business Plan + Entity US. Só founders. Captação semente ($10M na Fase 2).
3–6 meses
Conceito + Planejamento
FASE 2
$10M
Aquisição do terreno ($6M) + Projetos executivos A&E ($2M) + Licenças + Estudos.
12 meses
Terreno + Projetos
FASE 3
$100M
Construção ($78M) + Equipe/Regulatory/Sales/WC ($22M). Abertura sequencial de streams.
24–36 meses
Implantação + Operação
FASE 4
EBITDA
Operação madura. Expansão (Campus 2). Acreditação SACSCOC. Exit (REIT/IPO/M&A).
Contínuo
Operação + Exit
— Cada fase financia a próxima. Nenhum salto sem validação.
PG 02
Fase 1 — Conceito + Planejamento  ·  03 / 13
FASE 1 · $0

Conceito &
Planejamento Inicial

// SÓ FOUNDERS · CAPITAL INTERNO
3–6 meses · Capital semente (friends & family)

✅ O Que Se Faz

📋Desenvolver conceito do campus, business plan completo (US format) e entity legal
📍Site selection — avaliar 10+ parcels em Orlando/FL
🗺️Mapear regulatory pathway (SEVP, SEC, Orange County licensing)
💰Captar seed (friends & family / angel) — ~$10M SAFE target (Fase 2: terreno + projetos)

❌ O Que Não Se Faz

👥Contratar grande equipe operacional — cerca de 80% da receita deve ser destinada ao desenvolvimento do projeto
🏢Montar escritório — uso de recursos existentes como ambientes de encontro junto de reuniões externas são suficientes
💸Precipitação em escolhas — o ambiente favorável para as linhas de negócio devem ser uma oportunidade
📢Marketing Pago — o produto não está em fase de divulgação intensa e a legislação exige cuidados com os modos e meios de comunicação
// Entregável: Projeto conceitual validado + terreno identificado + entidade US operante + capital semente captado.
— Fase sem CAPEX. O ativo é o plano.
PG 03
Fase 2 — Aquisição + Projetos Executivos  ·  04 / 13
FASE 2 · $10M

Aquisição &
Projetos Executivos

// SÓ REAL ESTATE · NÃO TEM ALUNO
12 meses · Saída quando terreno + projetos estiverem prontos
Alocação de Capital
Valor
%
Descrição
Aquisição do Terreno
$6.0M
60%
50–80 acres em Orlando MSA
Projetos A&E
$2.0M
20%
Arquiteto + estrutural + MEP + BIM
Licenciamento
$0.7M
7%
Site plan, building permits, impact fees
Estudos Técnicos
$0.5M
5%
Sondagem, ambiental, geotécnico
Custos de Financiamento
$0.5M
5%
Origination, legal, title insurance
Pré-Desenvolvimento
$0.3M
3%
Owner's rep, seguros, property tax
CAPEX Fase 2
10.0M
100%
$10.0M
// O QUE NÃO TEM NESTA FASE
❌ Grande equipe operacional própria
❌ Alunos / matrículas
❌ Regulatory educacional
❌ Vendas / marketing
Entregável
Terreno adquirido + projetos executivos completos + licenças iniciais + capital Fase 3 garantido
— 60% do capital vai para o ativo imobiliário — o resto constrói o projeto.
PG 04
Fase 3 — Implantação + Operação Acelerada  ·  05 / 13
FASE 3 · $100M · 24–36 MESES

O projeto sai do papel.
$78M construção + $22M equipe.

CONSTRUÇÃO
$78M
  • Core & Shell — Terraplanagem, fundações, estrutura, envelope hurricane-rated
  • MEP & Life Safety — HVAC central, elétrica, hidráulica, sprinkler, fire alarm
  • Site Development — Mass grading, stormwater, utilities backbone, roads, parking, landscaping
  • TI & AV Infrastructure — Fibra óptica, rede, data center, AV, segurança eletrônica
  • FF&E — Mobiliário sala de aula, administrativo, food service, laboratórios
  • Instalações Esportivas — Campos de futebol, iluminação, vestiários, academia
EQUIPE + REGULATORY
$22M
  • Equipe operacional — Diretores, coordenadores, administração, IT, suporte
  • Regulatory — SEVP, CIE, ACCSC, SACSCOC candidacy filing
  • Sales & Admissões — Equipe de recrutamento Brasil + EUA
  • Capital de Giro — Operating reserve para os primeiros 12–18 meses de operação
  • Campanha de Lançamento — Soft opening, marketing inicial, admissões
  • Contingência — 5–10% hard costs + 3–5% owner's contingency
— Captação via SEC (Reg D / Reg A+) com bonds, CLOs ou ABS alavancados pelo terreno + projetos da Fase 2.
PG 05
Fase 3 — Abertura Sequencial  ·  06 / 13
Cada Stream Abre no Seu Momento

Primeiro o motor de caixa.
Depois a acreditação.

Language School opera primeiro — receita imediata sem acreditação de degree. Polytechnical e Knowa ativam na sequência. College e MBA só após licensiamento/candidatura SACSCOC.

01 · ANO 1–2

Language School

SEVP: 12–18 meses · 400 simultâneos
  • Imersão em inglês & F-1 — licenciamento mais rápido
  • Motor de caixa — cobre OPEX enquanto outros tiers maturam
  • Pipeline direto da KNN Brasil — sem CAC
  • Receita imediata: $799/mês × 400 = $3.8M/ano
Receita Y1–2
$1.4–2.9M
02 · ANO 1–2

Knowa + Heritage

Licenciamento imediato · 300 crianças
  • Pre-K + Heritage Literacy — âncora da comunidade
  • Licenciamento local mais rápido — sem acreditação de degree
  • Bilíngue por natureza — atrai famílias locais e internacionais
  • Receita: $1.350/mês × 200 + $400 × 100 = $3.1M/ano
Receita Y1–2
$0.9–1.6M
03 · ANO 2–3

Polytechnical

CIE: 12–18 meses · 1.200 simultâneos
  • 4 verticais: Tech, Business, Health, Hospitality
  • CIE licensiamento — caminho conhecido no SE dos EUA
  • Sem acreditação de degree — receita imediata
  • Receita: $1.100/mês × 1.200 = $15.8M/ano
Receita Y3–4
$3.3–5.9M
04 · ANO 3–6

Student Housing

Construção em fases · 2.000 leitos
  • 200 unid. (800 leitos) na Fase 1 — receita desde a inauguração
  • +150 unid. na Fase 2, +150 unid. na Fase 3
  • Margem 50–65% — segunda maior fonte de receita
  • Receita: $1.000/leito × 1.700 = $20.4M/ano
Receita Y1–3
$2.5–8.2M
— College + MBA abrem após SACSCOC (Ano 4–6). Receita combinada ~$45.5M.
PG 06
Fase 4 — Operação Consolidada  ·  07 / 13
FASE 4 · EBITDA · CONTÍNUO

Operação madura. Valuation
por EBITDA. Exit em vista.

O campus opera em velocidade de cruzeiro. Todas as vertentes geram receita recorrente. A captação institucional substitui a captação development — pension funds, endowments, PE/VC.

E

Expansão

  • Campus 2 — pipeline KNN Brasil excede capacidade do Campus 1 no Ano 6
  • Novas unidades (M&A) — aquisição de IES, edtechs, terrenos adjacentes
  • Growth CapEx — novos edifícios acadêmicos, programas, verticalização
A

Acreditação

  • SACSCOC candidacy → degree authority final
  • Compliance regulatório contínuo SEC
  • Auditoria externa (CPA firm), board consultivo
X

Exit

  • Venda para REIT — cap rate 6.5–7.5% sobre NOI do campus
  • IPO — listagem pública com valuation 15× EBITDA (~$652M)
  • M&A estratégico — operadores educacionais globais
— EBITDA break-even no Ano 2–3. FCF positivo no Ano 6–7.
PG 07
Gatilhos Entre Fases  ·  08 / 13
O Que Precisa Estar Pronto Para Avançar

Nenhuma fase começa sem
que o gatilho anterior dispare.

GATE 1 → FASE 2

Validação do Conceito

Condições para sair da Fase 1
  • Business plan completo validado com advisory board
  • Terreno identificado e pré-negociado (LOI/PSA)
  • Entity US constituída (FL LLC) com EIN e bank account
  • Capital semente captado (compromissos de $10M — Fase 2)
  • Mecanismo de captação estruturado (SAFE + Preferred)
GATE 2 → FASE 3

Ready to Build

Condições para sair da Fase 2
  • Terreno adquirido e registrado (escrow fechado)
  • Projetos executivos completos (A&E + BIM)
  • Site plan approval e building permits emitidos
  • Compromissos de capital para Fase 3 garantidos
  • Owner's rep contratado e equipe de desenvolvimento formada
GATE 3 → FASE 4

Operação Estabilizada

Condições para sair da Fase 3
  • Campus construído e licenças operacionais emitidas
  • Todos os streams com receita recorrente estabelecida
  • EBITDA positivo por 4 trimestres consecutivos
  • DSCR ≥ 1.20× e debt service coberto por NOI
  • Board consultivo instalado e auditoria externa contratada
— Cada gate protege o investidor contra avanço prematuro de capital.
PG 08
Resumo Financeiro  ·  09 / 13
CAPEX · Receita · EBITDA por Fase

$110M constroem um ativo
de ~$520M+.

FASE 1
$0
CAPEX · Conceito
Capital semente interno. Sem ativos físicos. Entregável: plano + entidade + terreno identificado.
FASE 2
$10M
CAPEX · Terreno + Projetos
60% terreno, 20% A&E, 7% licenças, 5% estudos, 5% financing, 3% pré-dev.
FASE 3
$100M
CAPEX · Construção + Equipe
$78M construção (core, MEP, site, TI, FF&E, sports) + $22M equipe, regulatory, sales, WC.
FASE 4
EBITDA
Operação · Expansão · Exit
Receita estabilizada ~$99M/ano. EBITDA ~$34.7M (35%). Valuation 15×: ~$520M.
$365M
Conservador
12× EBITDA · $30.4M EBITDA
$652M
Base Case
15× EBITDA · $43.5M EBITDA Ano 10
$927M
Otimista
18× EBITDA · $51.5M EBITDA
— CAPEX $110M total. Valuation Base Case ~5.9× o CAPEX investido.
PG 09
Estrutura de Capital  ·  10 / 13
PropCo / OpCo / IP HoldCo

Três veículos. Cada um com
seu capital e retorno.

PROPCO

Property Company

Ativo imobiliário — desenvolvimento imobiliário independente da operação
  • Terreno + edificações + housing
  • Contratos blindados longo prazo com OpCo
  • Refinanciável a cada fase
  • Yield 6–8% para capital imobiliário
OPCO

KNN USA Corp

Operação educacional — liderada por Jefferson (Founder & CEO)
  • Language + Poly + College + MBA
  • Knowa + Heritage Literacy
  • Recrutamento, marketing, pipeline
  • EBITDA 35% para capital educacional
IP HOLDCO

Intellectual Property

Marca + curriculum + sistema — o ativo intangível que escala sem CAPEX
  • Marca KNN + Knowa (licenciada para OpCo)
  • Curriculum, metodologia, sistema de gestão
  • Royalties da OpCo para a HoldCo
  • Ativo separável para venda/licenciamento
— PropCo atrai capital imobiliário. OpCo atrai capital educacional. IP HoldCo protege o valor intangível.
PG 10
Capital Stack  ·  11 / 14
Estrutura de Capital — Captação

$400M de capital stack entre
equity, mezzanine e dívida sênior.

Tranche
Valor
Instrumento
Timing
Seed Round
$10M
SAFE + Preferred
Y0 (2026) · Fase 2
EB-5 Mezzanine
$80M
Mezz Debt (TEA)
Y1–3
Senior Construction Debt
$120M
Senior Secured
Y3–8
Series A
$50M
Preferred Equity
Y4
Series B
$48M
Preferred Equity
Y7
Sponsor Co-Invest
$40M
Common Equity
Y0–6
TOTAL
$400M
WACC ~12–14%
Full Capital Stack
// RESUMO DOS VEÍCULOS
$110M
CAPEX Total
~$99M
Receita/Ano
~$520M
Valuation
2.66×
MOIC Base
Alavancagem: O terreno + projetos executivos da Fase 2 servem como collateral para a dívida de construção. WACC ~12–14% com blended cost of capital declinante a cada fase.
— EB-5 via TEA (Targeted Employment Area) permite mezzanine a custo reduzido.
PG 11
Timeline Completa  ·  12 / 14
Do Conceito ao Exit

Ano 0 → Ano 10. Cada ano
com milestone claro.

F1 · Conceito
F2 · Terreno + Projetos
F3 · Construção + Operação
F4 · Operação + Exit
Ano 0
Fundação
Entity US · Seed
Ano 1
Terreno + A&E
Licenças iniciais
Ano 3
Campus operando
Language + Knowa
Ano 5
College pleno
SACSCOC filing
Ano 7
University + MBA
Valuation $452M
Ano 10
Exit window
Valuation $652M
// Receita: $4.9M (Y1) → $18.7M (Y3) → $58.8M (Y6) → $103M (Y10). EBITDA break-even no Ano 2–3.
— Timeline referencial. Aceleração possível com captação acima do planejado.
PG 11
Por Que Este Playbook Funciona  ·  12 / 13
A Tese do Playbook

Boring execution. Zero surpresas.
Pipeline que ninguém copia.

01

Pipeline Cativo sem CAC

100.000 alunos KNN Brasil. 5% de conversão = 5.000 alunos/ano. Enquanto concorrentes gastam $5-10M em marketing nos primeiros 3 anos, a KNN USA já tem o funil pronto.

02

Capital Reciclado

Cada fase gera receita e financia a próxima. Language School opera desde o Ano 1 — $4.9M de receita imediata. O risco de execução cai a cada stream aberto.

03

Caminho Regulatório Claro

SEVP (ESL) → CIE (vocacional) → SACSCOC (degree). Cada tier tem rota de licenciamento conhecida. Nada de inovação regulatória — só execução disciplinada.

04

Demanda que Cresce Sozinha

KNN Brasil cresce 15–20%/ano. 190.000 brasileiros em Orlando. 75M visitantes/ano. A demanda existe antes do campus ser construído.

05

Infraestrutura Compartilhada

Um terreno, um campus, 6+ streams de receita. Housing ($20.4M) paga a infraestrutura que beneficia todos os programas acadêmicos.

06

PropCo · OpCo · IP HoldCo

Três veículos independentes. Capital imobiliário (yield), capital educacional (EBITDA), capital intangível (royalties). Cada um com risco e retorno adequados.

— Seis pilares. Nenhum depende de sorte ou timing de mercado.
PG 12
Próximos Passos  ·  13 / 13
Rodada SEED · SAFE · $10M

O playbook está escrito.
A execução começa agora.

Pre-money $500M · Future Equity 25% · 1.5× Liquidation Preference. O capital SEED financia a Fase 2 (terreno + projetos). Fase 1 é $0 — só founders, conceito e entity. Valuation ancorada em 900+ escolas KNN Brasil + pipeline cativo + ativo imobiliário futuro.

01

Executar a Fase 1

  • Business plan completo e entity US (FL LLC)
  • Site selection — avaliar 10+ parcels em Orlando/FL
  • Mapear regulatory pathway completo (SEVP, SEC, Orange County)
  • Captar seed (friends & family / angel) — $10M SAFE target (Fase 2)
  • Selecionar owner's rep e legal counsel US
Gate 1 → Fase 2 · 3–6 meses
02

Preparar o Terreno

  • Firmar LOI/PSA para aquisição do terreno
  • Contratar arquiteto autor e equipe A&E
  • Iniciar projetos executivos e licenciamento
  • Estruturar SEC Reg D / Reg A+ para Fase 3
  • Iniciar captação EB-5 (TEA designação)
Gate 2 → Fase 3 · 12 meses
Resumo do Playbook
$0 → $10M → $100M → EBITDA
4 Fases · 3 Gates · 10 Anos
~$520M Valuation (Base Case)
— Confidencial. Reg D, Rule 506(c). Apenas investidores acreditados. Esta não é uma oferta de venda de títulos.
PG 13